“随着我国住房制度改革的深入，涉及建筑物区分所有权和物业服务的纠纷问题日益突出。”6月16日，最高人民法院向社会公布了两个有关《物权法》的司法解释征求意见稿，负责起草的最高人民法院民一庭有关负责人这样介绍司法解释的起草背景。

这两个司法解释分别是《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。前者是物权法颁布施行后，最高人民法院根据《物权法》相关规定起草的第一个司法解释。后者则是最高人民法院首次针对物业服务纠纷案件审判工作起草的司法解释。征求意见截止日期为2008年7月16日。

最高院民一庭这位负责人表示，根据《物权法》及《合同法》等相关法律的规定，针对建筑物区分所有权和物业服务纠纷案件审判实践中出现的新情况和新问题，起草了这两个征求意见稿。

西南政法大学教授赵万一认为，出台建筑物和物业两个方面的解释，是借鉴了日本的做法，因为它们涉及到广大群体的切身利益。

而《物权法》起草小组专家，中国人民大学法学院院长王利明评价说，最高院的两个司法解释准确地细化了《物权法》中有关抽象概念，将在以后的司法实践中发挥重要作用。

建筑物所有权的区分，如小区绿化带、车库、大堂、楼梯、过道、小区绿地等的归属问题，因社区的公共部分和与私人所有权存在交叉，常常发生纠纷。

“传统的开发模式，是开发商交房后才进行划分，导致开发商与业主纠纷不断，必须将划分前置才能化解这一矛盾。”全国人大代表，重庆索通律师事务所主任韩德云说。

《物权法》第六章，对建筑物区分所有权对其基本原则进行了规定，但同时存在操作性不强的问题。

西南政法大学民法教授谭启平称，《物权法》颁布之前，司法实践已涌现大量关于建筑物所有权区分的判例，因此最高院在《物权法》颁布之后，未实施之前，就已有针对其出台司法解释的规划。此次征求意见的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》共十八条，对物权法第六章所称的“业主”、建筑物区分所有的“专有部分”和“共有部分”等概念进行了详细解释。

其中引人关注的停车位归属。《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

这个规定由于偏重于原则性的阐述。在实际操作中，各地的操作方法并不相同，分歧较多。

这次司法解释明确，建设单位没有按照规划文件中的配比首先满足业主的需要，而将车位或者车库出售、赠与或出租给业主以外的人的，业主可以请求确认该行为无效。

司法解释中明确的另一个重要问题，是关于业主委员会的诉讼主体资格。解释规定，业主委员会具有诉讼主体资格，可以作为原告，没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，诉讼主体为业主大会或者业主。

而《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》共十一条，对物业服务企业相关违约责任、违规收费，对业主委员会或者业主交纳物业费和公共维修资金的义务，以及物业服务合同的延期、终止和解除等作了明确说明。